El DF, paraíso de las inmobiliarias

Gloria Leticia Díaz

La capital del país vive una efervescencia de construcciones. Gigantescas, la mayoría de ellas. La Ley de Desarrollo Urbano de 2010, herencia de Marcelo Ebrard, le abrió las puertas al desmedido mercado inmobiliario que no se detiene ante nada, ni siquiera ante los derechos de los ciudadanos. Quienes resultan afectados por los megaproyectos de las empresas inmobiliarias y quieren denunciar o quejarse son obligados a recorrer un laberinto burocrático que suele desembocar en ninguna parte.
MÉXICO, D.F. (Proceso).- Susana Kanahuati y Josefina MacGregor tienen intensa actividad en la red social de Twitter. Aconsejan qué hacer cuando una constructora derriba árboles sin permiso, dicen cómo explorar la página de la Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) para verificar el uso de suelo aplicable para un predio u orientan a ciudadanos con viviendas dañadas por edificaciones vecinas…

Forman parte de un grupo multidisciplinario de 40 ciudadanos que a golpe de denuncias contra construcciones que alteran el entorno de sus colonias y su calidad de vida, adquirieron conocimientos de la normatividad urbana de la Ciudad de México.
Son ciudadanos que analizan leyes, reglamentos, normas, decretos… todo lo que tenga que ver con el desarrollo urbano de la capital. Quieren proponerle a la Asamblea Legislativa del Distrito Federal (ALDF), presidida por Manuel Granados –quien fuera subalterno de Miguel Mancera en la Procuraduría General de Justicia– reformas que unifiquen criterios jurídicos. Buscan lo que diputados locales les han comentado que es “muy difícil”: Tener certeza jurídica.
Integrantes también del Patronato San Ángel, en entrevista con Proceso, Kanahuati y MacGregor coinciden en que la gran actividad de las redes sociales en la Ciudad de México para denunciar anomalías es el resultado de la falta de respuesta de las autoridades delegacionales y del gobierno central, ante lo que, afirma la segunda, es “un mercado inmobiliario de locura, con una Ley de Desarrollo Urbano que dejó Marcelo Ebrard en 2010 y que abrió las puertas para que las empresas inmobiliarias operen como ellas quieren. Es una ley a favor del inmobiliario, no del ciudadano”.
“La Seduvi dice: ‘Yo informo de cambios de uso de suelo y doy permisos de buena fe’. La delegación dice: ‘Yo doy manifestación pero no reviso la autenticidad de documentos’ y sólo actúa si hay una denuncia ciudadana. El Instituto de Verificación Administrativa (Invea) actúa si le avisa la delegación y si tiene verificadores y la Procuraduría de Ambiente y Ordenamiento Territorial (PAOT) no tiene facultades para implementar una sanción, y si pides información de alguna construcción, te la niegan alegando que es por protección de datos personales.”
Las redes sociales han dado algunos resultados satisfactorios, señalan las activistas. Recuerda Kanahuati: “Hubo una guerra de Twitter a finales del año pasado cuando nos enteramos de que la Asamblea tenía un paquete de más de 40 solicitudes que les envió la Seduvi para que les aprobaran el cambio de uso de suelo; al final evitamos que se aprobaran de un golpe”.
Vecinas de una zona clasificada como patrimonial, aprendieron la ruta de la denuncia recorriéndola: Dan seguimiento a 45 denuncias sólo en las colonias San Ángel, San Ángel Inn y Tlacopac, en la delegación Álvaro Obregón.
En el camino encontraron datos que justifican la inquietud de los habitantes de la ciudad frente a grandes construcciones: “De 100% de las construcciones que hay en la ciudad, solamente 3% están haciendo estudios de impacto urbano”.
Omar Karim de la Vega, presidente del Comité Condesa, otro recurrente usuario de las redes sociales y con amplia experiencia en litigar contra constructoras, se suma a la entrevista y pone un ejemplo concreto: “En julio de 2011 la constructora Baita, del secretario de Desarrollo Urbano, Simón Neumann, provocó un socavón en la calle de Zamora, donde construye un edificio de 15 niveles con 200 departamentos: Capital Condesa.
“La PAOT ya había advertido del riesgo porque la excavación era muy profunda, además de que su estudio de impacto urbano y el dictamen de vialidad estaban vencidos y tiene inconsistencias en materia de obras, y la delegación (Cuauhtémoc) protege esto, sólo suspendieron para que rellenaran el socavón.”

Triquiñuelas

Otro tipo de irregularidad frecuente en la ciudad es la entrega de certificados de zonificación por parte de la Seduvi a empresas o particulares que presentan documentos “apócrifos” para apropiarse de terrenos, que luego transforman en grandes edificaciones.
Explica MacGregor: “El empresario va a la Seduvi con testigos y todo, con boletas de predial, para pedir un certificado de zonificación alegando que durante el temblor su edificio de 10 pisos se cayó. La Seduvi entrega el certificado y con eso la inmobiliaria saca su manifestación de construcción; y mientras los vecinos van, alegan y demandan ante el Ministerio Público por falsificación de documentos, construyen el edificio y después la Asamblea lo regulariza. En Tizapán y en Las Águilas hay 27 averiguaciones previas por eso y no pasa nada”.
De la Vega agrega otro ejemplo: “Juan de la Barrera 25 es un inmueble expropiado por el Instituto de la Vivienda en 2000 a favor de los vecinos que ahí vivían, porque era un predio de un gringo que murió intestado en los setenta. En el gobierno de Marcelo Ebrard, ¡oh, sorpresa!, aparece un fulano que impugna la expropiación y dice que él es el dueño del predio y gana el juicio, desaloja a los vecinos, que son de bajos recursos y no tienen capacidad de defenderse”.
Ese predio, agrega, fue vendido al arquitecto Javier Sánchez Corral, que adquirió otros inmuebles en la misma manzana, de manera que “tiene un terreno de 6 mil metros cuadrados donde puede meter 600 viviendas, porque en la lista del programa delegacional le dan seis niveles”.
Sánchez Corral, apunta De la Vega, “compró un terreno en Pachuca 2, que fue incluido indebidamente en la Gaceta Oficial en una lista de 62 predios de la delegación Cuauhtémoc a los que se les permite hacer prácticamente lo que quieran; pero resulta que en la lista que Ebrard le dio a aprobar a los diputados en 2008, es sólo de 62, es decir, no estaba Pachuca 2.
“La obra se detuvo porque logramos demostrar el fraude, no sólo por la inclusión indebida en la Gaceta Oficial sino porque cuando demandamos en 2012 ante la PAOT, presentaron un documento firmado por Carlos Lazo y Cristina Margáin, quienes supuestamente habían vendido a Sánchez Corral; pero ambos están muertos, él en 1953 y ella años después. Presentamos las actas de defunción, pero la propiedad sigue siendo de Sánchez Corral.”
La Ley de Desarrollo Urbano impulsada por Marcelo Ebrard en 2010 causó el incremento de 70% en las denuncias recibidas por la PAOT. Mientras en 2009 ese organismo concentró mil 471 quejas, un año después fueron 2 mil 501.
De acuerdo con el Reporte de Gestión de la dependencia, en 2011 y 2012 la tendencia se mantuvo con 2 mil 373 y 2 mil 284 denuncias, respectivamente; en cuanto a este año, hasta el jueves 11 la PAOT tenía 967 investigaciones abiertas por denuncias ciudadanas y actuaciones de oficio por diversas irregularidades.
Las tres principales causas en los expedientes abiertos en 2013 son: violaciones al uso de suelo (353 casos), ruido y vibraciones (204) y afectaciones a áreas verdes en zona urbana (139).
Según las denuncias ciudadanas recabadas por la dependencia, este año prácticamente no hay delegación que se salve de las irregularidades en el ordenamiento ambiental y territorial. Los primeros cinco lugares de incidencia son Álvaro Obregón (115), Cuauhtémoc (98), Benito Juárez (81), Coyoacán (70) y Miguel Hidalgo (61).
Las señales de alarma por el crecimiento irregular tomaron fuerza en los últimos dos años. Por denuncias ciudadanas a principios de 2011 diputados del PAN en la ALDF lograron identificar obras ilegales en Benito Juárez (136), Cuajimalpa (162), Gustavo A. Madero (69) y Álvaro Obregón (15).
En una comparecencia ante la ALDF, en octubre de ese año, el entonces titular de la Seduvi Felipe Leal reveló que por un amparo obtenido por la empresa inmobiliaria Ciber México, la dependencia liberó 732 cambios de uso de suelo para la realización de obras de mayores dimensiones a las permitidas por los planes y programas delegacionales.
Ante medios, la organización de colonos de las Lomas de Chapultepec, Salve Lomas, revelaron que de 2009 a 2012 detectaron 200 construcciones irregulares y que de todo lo construido en esa delegación en ese periodo, 90% violó el Plan de Desarrollo Urbano en asuntos tan delicados como el cambio de uso de suelo.
Con el gobierno de Mancera la dinámica de las irregularidades continúa y también las denuncias por parte de ciudadanos que han exigido al mandatario despedir al titular de la Seduvi, Simón Neumann, por considerar que tiene un conflicto de intereses.
El pasado 28 de febrero Eloísa Alvarado, del Comité Vecinal de las Lomas de Chapultepec, denunció ante los medios que en noviembre de 2012 Neumann se reunió con vecinos que habían logrado que se mantuviera clausurado un proyecto de construcción de 29 pisos. Se presentó como dueño de la constructora Agri y ofreció a los vecinos una patrulla para que le permitieran continuar con la construcción sin modificarla.
Además de Agri, Neumann también ha tenido participación en otras inmobiliarias, Dekah y Baita, según indagatorias de vecinos.
La inconformidad ciudadana por el boom inmobiliario se manifestó el martes 9 con una concentración en la delegación Benito Juárez y un breve bloqueo de las avenidas Cuauhtémoc y Municipio Libre; los vecinos querían hablar con el delegado Jorge Romero Herrera, a quien reclaman su negativa a ejercer su facultad de clausurar y demoler obras que no cumplen con la normatividad.
Vecinos de colonias con vocación unifamiliar, como Del Valle, Nápoles, Mixcoac, Crédito Constructor, General Anaya, y de barrios originarios, como Santa Cruz Atoyac, San Simón Ticumac o Xoco, manifestaron su indignación porque su calidad de vida se ha visto mermada por la imposición de grandes desarrollos inmobiliarios.
Entre los inconformes estaba Oswaldo Santana Mendoza. Vecino del pueblo de Xoco, Santana ha visto dañado su patrimonio por la construcción del desarrollo Ciudad Progresiva Mitikah, un proyecto ubicado en lo que fue el Centro Bancomer y su estacionamiento, entre las avenidas Churubusco y Universidad.
El proyecto arquitectónico comprende siete torres, una de ellas de 60 pisos y que tendrá uso mixto: habitacional, comercial, oficinas y hotel; en otra se prevé una clínica de 12 pisos; las otras cinco de 21, 32, 11, 18 y 26 niveles serán para uso habitacional y comercial.
“El pueblo de Xoco tiene 3 mil 500 habitantes y en Mitikah calculamos que van a vivir unos 10 mil, porque se construirán más de 2 mil 500 departamentos; el proyecto dice que el edificio va a consumir casi 300 mil litros de agua al día y generar 12 toneladas de basura. ¿De dónde van a salir los servicios? ¿Nos van a quitar el agua para dársela a ellos?”
El megadesarrollo es propiedad de un fideicomiso bancario del que es fiduciario HSBC.
Anarquía urbana

Vecino de la colonia Del Valle desde hace 50 años, Jesús González Schmal se sumó a la manifestación ciudadana el martes 9, pues ha sido testigo de la “anarquía urbana que ha degradado la vida de los habitantes”.
González Schmal cuenta a Proceso: “Tenemos un inventario de 236 obras que están incumpliendo las normas de construcción, de uso de suelo, de exceso de altura, de insuficiencia de cajones de estacionamiento y la factibilidad del agua no se ha acreditado”.
Hay casos de falsificación de documentos para “acreditar” derechos adquiridos. Uno de ellos es el de Adolfo Prieto 1249 donde, explica el exdiputado federal, “había dos casas unifamiliares, se demuelen y se construye un taller para reparar autos Mercedes Benz, cuando el uso de la zona es habitacional para tres niveles máximo; ya clausuró PAOT, ya clausuró el Invea y la delegación levanta los sellos; cuando va uno a la delegación le dicen al ciudadano que apareció un certificado de derechos adquiridos, va uno a la Seduvi y dicen que el certificado no compagina con el expediente, aunque hay una denuncia por falsificación de documentos interpuesta por la PAOT, hay una parálisis absoluta de la PGJDF”.
En la revisión de esos casos identifica como las principales irregularidades la utilización de la norma 26, aplicable a la construcción de obras de interés social: “Llega el cliente, le dicen que el precio de interés social llega hasta la obra negra, pero como le pone baño, firmes en las paredes, contactos en las recámaras, pisos, esto triplica o cuadruplica el precio y la autoridad se hace tonta; autoriza la Seduvi y por tanto es legal, pero en rigor no lo es, porque se han sobrepasado los costos”.
En esa condición se encuentran las construcciones en Bruno Traven 93 y Uxmal 1112, en la colonia General Anaya, casos denunciados por Ángeles Rodríguez, María del Carmen Díaz y Alfonso Aceves, vecinos de la colonia donde el uso de suelo permite la construcción sólo de tres niveles.
Los documentos obtenido por los vecinos confirman que en Bruno Traven 93 la Seduvi dio permiso para edificar 14 viviendas en tres pisos, pero en realidad serán 30 departamentos en siete pisos; en Uxmal, el permiso que se tramitó es para construir 28 departamentos y se construyen 62 en seis niveles.
“Se supone que por la norma 26 las viviendas podrían costar menos de 709 mil pesos, pero las están vendiendo hasta en 3 millones”, dice Ángeles Rodríguez.
Alfonso Aceves hace un cálculo: “Sabemos que por el terreno de Uxmal se pagaron 18 millones de pesos; si vendieran cada departamento al precio de vivienda popular, la inmobiliaria obtendría menos de 50 millones, pero en venta de lujo, obtendrían 186 millones”.
En el caso de Uxmal 1112, propiedad de la inmobiliaria Camino Real a Xochimilco, además de estas irregularidades, explica Díaz, la excavación fue tan profunda que emana agua del subsuelo de forma constante desde el año pasado. “Cuando yo manifesté lo que ocurría a los funcionarios de la delegación, lo que me dijeron es que no me preocupara, que no era agua potable, pero la angustia es que van a edificar sobre barro”, apunta.
Asesor jurídico de la diputada perredista Dinorah Pizano, González Schmal advierte que la manifestación ciudadana es una expresión de la desesperación ante la falta de respuesta de las autoridades delegacionales y de la Seduvi no sólo para clausurar obras, sino para demoler.
Aunque sostiene que el desequilibrio urbano en la delegación Benito Juárez fue creciendo en los últimos tres trienios, reconoce que “hay una anarquía extendida, que a nivel central no hay nadie que supletoriamente intervenga cuando la delegación es incompetente, deshonesta o corrupta (…) pese a que en el DF ha habido gobiernos progresistas, no han cumplido con la sociedad de dar unas condiciones urbanas de desarrollo equilibrado, sensato y que no atropelle, como sucede en la ciudad”.

Fuente Proceso